Wann berechtigt ein Mietzinsrückstand zur Vertragsaufhebung? Der OGH stellte in seiner Entscheidung vom 31. Juli 2026 (9 Ob 56/26i) klar: Ein qualifizierter Mietzinsrückstand nach § 1118 zweiter Fall ABGB liegt erst vor, wenn der Mieter auch den ersten Zinstermin nach Ablauf der angemessenen Nachfrist verstreichen lässt. Zugleich präzisierte der OGH die Anforderungen an den Nachweis fehlenden groben Verschuldens nach dem MRG.
Der Mieter einer Wohnung blieb zunächst den am 5. November und 5. Dezember 2024 fälligen Mietzins samt Betriebskosten schuldig. Zum 5. Dezember belief sich der Rückstand auf insgesamt 1.643,19 Euro. Die Vermieterin mahnte den Rückstand am 27. Dezember 2024 und setzte eine Nachfrist bis 10. Jänner 2025. Nachdem keine vollständige Zahlung erfolgte, brachte sie am 28. Jänner 2025 Mietzins- und Räumungsklage ein und erklärte die Vertragsaufhebung nach § 1118 ABGB. Der Mieter beglich einen Teil des Rückstands unmittelbar nach Zustellung der Klage. Der verbleibende Betrag wurde noch während des Verfahrens bezahlt. Auch der am 5. März 2025 fällige Mietzins blieb zunächst aus. Nach Ausdehnung der Klage zahlte der Mieter den Rückstand in Teilbeträgen und beglich ihn schließlich vollständig vor Schluss der Verhandlung erster Instanz.
Nach § 1118 zweiter Fall ABGB setzt die Vertragsaufhebung wegen Mietzinsrückstands voraus, dass der Mieter mit fälligen Zahlungen – einschließlich der Betriebskosten – objektiv in Verzug ist, der Vermieter den Rückstand unter Setzung einer angemessenen Nachfrist einmahnt und der Mieter auch danach nicht vollständig zahlt. Der qualifizierte Rückstand muss grundsätzlich noch im Zeitpunkt der Zustellung der Auflösungserklärung bestehen. Entscheidend war die Frage, welcher Zinstermin nach der Mahnung maßgeblich ist. Der OGH stellte klar: Es kommt nicht auf den ersten Zinstermin nach Zugang der Mahnung, sondern auf den ersten Zinstermin nach Ablauf der gesetzten Nachfrist an. Erst dann sind die Voraussetzungen des § 1118 zweiter Fall ABGB erfüllt. Im konkreten Fall entstand dadurch sowohl zum 5. Februar als auch zum 5. April 2025 ein qualifizierter Rückstand. Da der Mieter die Rückstände jedoch vor Schluss der Verhandlung vollständig beglichen hatte, war zusätzlich § 33 Abs 2 iVm Abs 3 zweiter Fall MRG zu prüfen. Danach kann die Vertragsaufhebung bei rechtzeitiger Zahlung unwirksam werden, wenn den Mieter kein grobes Verschulden trifft. Dieses fehlende grobe Verschulden muss der Mieter konkret behaupten und beweisen. Der bloße Hinweis auf einen „finanziellen Engpass“ und vorübergehend geringere Einkünfte genügte dafür nicht.
Der OGH schafft mit seiner Entscheidung Klarheit über den maßgeblichen Zeitpunkt des qualifizierten Mietzinsrückstands: Entscheidend ist der erste Zinstermin nach Ablauf der angemessenen Nachfrist. Eine nachträgliche Zahlung beseitigt die Folgen des Rückstands im MRG-Bereich zudem nicht automatisch. Der Mieter muss vielmehr konkret darlegen und beweisen, dass ihn kein grobes Verschulden trifft. Da dies im vorliegenden Verfahren nicht ausreichend geklärt war, hob der OGH die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Sache zur Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurück.
OGH 31.07.2026, 9 Ob 56/26i