Im Rahmen des Regierungsprogramms 2025-2029 plant die Bundesregierung eine steuerliche Erfassung von Wertsteigerungen, die durch Umwidmungen von Grundstücken entstehen. Ein so genannter „Umwidmungszuschlag“ soll künftig als Zuschlag auf den Gewinn beim Verkauf umgewidmeter Grundstücke aufgeschlagen und damit zusätzlich besteuert werden.
Hintergrund der Regelung ist, dass es durch Umwidmungen (vor allem von Grünland zu Bauland) häufig zu atypischen Wertsteigerungen kommt. Genau hier soll der Umwidmungszuschlag anknüpfen und zusätzlich besteuern. Steuerpflichtige, die von einer solchen Wertsteigerung profitieren, sollen dafür auch eine zusätzliche Steuer entrichten. Vom Umwidmungszuschlag erfasst sind betriebliche und außerbetriebliche Grundstücksveräußerungen, sowie Körperschaften im Sinne des Körperschaftsteuergesetzes (KStG) wie Vereine oder Körperschaften öffentlichen Rechts.
Der Umwidmungszuschlag soll 30 % der auf Grund und Boden entfallenden positiven Einkünfte betragen. Dadurch soll der aus der Umwidmung resultierenden Wertsteigerung Rechnung getragen werden. Der Zuschlag fällt nicht an, wenn aus einer Grundstücksveräußerung ein Verlust resultiert oder wenn die Liegenschaftsveräußerung nach § 30 Abs 2 Einkommensteuergesetz (EStG) von der Besteuerung ausgenommen ist. Die neue Regelung knüpft an den bestehenden Umwidmungsbegriff des § 30 Abs 4 Z 1 Satz 2 und 3 EStG an. Die Frage, wann eine Umwidmung vorliegt, kann daher unter Rückgriff auf diese Bestimmungen beantwortet werden. Eine Umwidmung liegt demnach vor, wenn es zu einer Änderung der Widmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb gekommen ist und diese Änderung eine Bebauung erstmals ermöglicht. Das gilt auch dann, wenn die Umwidmung erst innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf erfolgt, aber wirtschaftlich mit diesem zusammenhängt oder der Kaufpreis später wegen der Umwidmung steigt. Um eine überschießende steuerliche Belastung bei besonders wertsteigernden Umwidmungen zu vermeiden, wird eine Begrenzung eingeführt: Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den tatsächlichen Veräußerungserlös nicht übersteigen.
Mit dem Umwidmungszuschlag will die Bundesregierung Vermögenszuwächse, die regelmäßig bei der Umwidmung von Grünland in Bauland entstehen, steuerlich erfassen. Ob die Regelung einem Ungleichgewicht tatsächlich entgegenwirkt oder nur dem Ausgleich des Budgetdefizits dient, bleibt abzuwarten. Für geplante Grundstücksverkäufe ab Juli 2025, die auf Umwidmungen ab Jänner 2025 zurückgehen, gilt der Umwidmungszuschlag steuerlich zu berücksichtigen, weshalb empfohlen wird, sich frühzeitig mit den neuen rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut zu machen.
28.05.2025